Quem paga o quê na compra e venda de um imóvel empresarial?

Em uma operação imobiliária corporativa — seja a compra de uma laje na Tancredo Neves ou de um centro de distribuição na BR-324 — analisar apenas o preço de tabela do imóvel é um erro primário. É fundamental definir previamente o Custo Total de Ocupação (TCO) e estabelecer no contrato quais despesas cabem ao vendedor e quais cabem ao comprador. Embora o contrato possa prever negociações diferentes, a prática mais segura e comum do mercado segue a divisão abaixo. ## 1. Matrícula atualizada e certidões negativas (normalmente: vendedor) A matrícula do imóvel e as certidões cíveis, fiscais e trabalhistas são o raio-x da situação jurídica do ativo. Em uma operação empresarial em Salvador, essa análise verifica desde penhoras até problemas com o patrimônio da União (comum em áreas costeiras e portuárias da Bahia). Normalmente, cabe ao vendedor fornecer essa documentação para provar que o ativo está livre e desembaraçado. ## 2. Engenharia de avaliação e due diligence (normalmente: comprador) A avaliação técnica vai muito além do preço por metro quadrado. No mercado logístico e industrial, ela analisa o estado das telhas, capacidade de carga do piso (toneladas/m²), AVCB, adequação ao PDDU (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Salvador) para o zoneamento da atividade, e viabilidade de expansão. Como esta é a etapa que baseia a decisão de investimento e mitigação de risco, o custo da engenharia e da due diligence jurídica recai sobre o comprador. ## 3. IPTU, taxas e condomínio em atraso (normalmente: vendedor) Grandes áreas industriais e prédios corporativos costumam ter IPTUs e taxas condominiais significativas. O vendedor deve entregar o imóvel quitado até a data da posse. Despesas condominiais, por lei, possuem natureza propter rem (acompanham o imóvel). Portanto, o comprador jamais deve assumir que uma dívida antiga "é problema do antigo dono", pois o próprio imóvel pode ser penhorado para quitá-la. É vital liquidar tudo antes da assinatura. ## 4. ITIV, escritura e registro (normalmente: comprador) Na Bahia, a formalização da compra exige o pagamento do ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos), que em Salvador é de 3% sobre o valor venal ou da transação (o que for maior). Somam-se a isso as custas do Tabelionato de Notas para a escritura pública e os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis competente. Todos esses custos tributários e cartoriais são, por regra, de responsabilidade do comprador. No mercado imobiliário B2B, a pergunta nunca deve ser "quanto custa o imóvel?", mas sim "qual será o risco e o custo total de aquisição?". Um galpão aparentemente barato pode sair caro se tiver passivos ambientais ou inadequação ao PDDU. Para isso serve o trabalho de um advisor especializado: antecipar custos, realizar auditorias profundas e estruturar negociações blindadas juridicamente.